卖总部当回富人 康佳转型投控小心钱多扎手乱花迷眼

上市公司王宏|2018-01-05 16:12|8347

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彩电前巨头号称将把彩电业务分拆上市,但市场对此并不看好,而其多头出击之势也缺乏明晰路线

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文 | 《投资时报》记者 王宏
 
很多年后人们才会发现,2017年竟然是中国房地产企业寡头化转型的关键年份。中国指数研究院近日发布的数据显示,2017年行业前三甲碧桂园、万科与恒大销售额均突破5000亿元,相较于从第17名开始不足千亿元的规模,可谓“我送你离开天涯之外,你是否还在”。
 
与市场头部玩家全线铺开全国布点不同,自汕头起家的龙光地产则紧盯着粤港澳大湾区。2017年前11个月,龙光在招拍挂市场累计拿地金额约325亿元,容建面积约379万平方米,且拿地主要分布在粤港澳大湾区及广西南宁地区。而这其中最值得注意的一宗交易,便是在11月14日以69.8亿元拍得的深圳康侨佳城旧改项目70%股权,这也占其全年拿地总金额的两成。
 
来自深康佳A发布的公告显示,龙光地产需要为该地块支付69.8亿元转让价和8.4亿元保证金,此外还需为深康佳A偿还16.1亿元贷款本金和利息。业内人士表示,这次出手或将使得龙光地产在城市更新项目方面更具优势。
 
事实上,这块位于深圳深南大道的旧改项目,曾是康佳集团总部,也一度是深圳工业地产的地标之一。自2011年该总部被深圳列为旧改单元规划范围以来,康佳大股东华侨城与中小股东纷争不断,甚至一度对簿深圳国际仲裁院。
 
或许谁也不曾料到,华侨城方面最终放弃了旗下上市公司这块价值千金利润可观的宝地。但一个新的问题浮出水面,虽然由此获取大笔现金——其中部分可能用于股东特别分红,且让龙光承担了高额的贷款本息,但在割让这块最有价值也是最后的优质资产后,康佳集团的未来将变得更加扑朔迷离。
 
没落的彩电前巨头
 
2018年,距1998年康佳销售额取代长虹成为中国彩电业销售冠军,已过去整整20年。
 
作为改革开放后首家中外合资企业,康佳曾在全国拥有五大彩电生产基地。在“华工三剑客”之一陈伟荣的带领下,康佳于1992年股改成功,引入大股东华侨城并在深交所上市。
 
花无百日红。自2011年开始,深康佳A扣非后归母公司股东净利润已连续6年亏损,2015年亏损最高达11.3亿元。另据深康佳A季度财报显示,其2017年前三季度分别实现总收入201.64亿元、归母净利润1.29亿元、总资产230.01亿元,对比后来居上的TCL集团,康佳上述三项指标仅为TCL集团的四成、不足一成和不足两成。别忘了,康佳当期净利还同比锐升了390.65%。
 
值得注意的是,出现最高亏损纪录的2015年,正是康佳管理层更迭最频繁的一年。仅2015年9月26日至29日4天内,深康佳就先后发布公司副总裁、监事、独立董事、总裁等多位管理层的辞职公告。据其2015年年报显示,当年该公司董事、监事、高级管理人员变动多达42项。而年报中的“管理层分析”部分也表示,报告期内,公司管理层,特别是内销彩电业务管理层变动较为频繁,对公司凝聚力、员工士气、产品规划战略及经营效率带来了较大冲击。
 
如今看来,对于转型及业绩增长均显乏力的康佳来说,其于2017年11月以69.8亿元转让出的康侨佳城项目,无疑是其最后一块值钱资产。该地占据深南大道上绝佳的地理位置,目前亦是深圳房价最高的区域之一。
 
寸土寸金的康佳总部,实际上早被大股东华侨城觊觎多年,后者还曾明确反对康佳作为其总部旧改项目的唯一主体。最终在深圳国际仲裁院的裁决下,2015年初深康佳与华侨城各让一步,共同出资10亿元组建康侨佳城公司负责开发该项目。其中,深康佳出资7亿元,占比70%;华侨城出资3亿元,占比30%。

深康佳A近三年部分财务数据
 
作为康佳旗下黄金资产,康佳总部理所当然被中小股东寄予厚望。就在2017年6月末,这个传闻多年的靴子终于落地。深康佳发布了关于挂牌转让康侨佳城公司49%股权的公告。公告还提示,若华侨城最终竞得49%股权,将构成关联交易。
 
担忧华侨城凭借大股东身份以低价近水楼台的中小股东对此明确表示反对。在半个月后的临时股东大会上,该议案以64.09%的反对票被否决。不过,该议案在外资股东中却获得通过。
 
一个月后,深康佳再次发布公告,表示将转让全部70%的康侨佳城公司股权,同时大股东华侨城放弃优先购买权,此时议案才顺利获得通过。2017年11月14日,在长达两个小时的拍卖中,龙光地产击退十多家开发商,以总价68.9亿元,溢价68%的价格,将深圳康侨佳城70%股权收入囊中,成为深康佳与华侨城多年纠纷中的“捡漏者”。
 
转型投控平台
 
对于与康佳争夺上述地块多年的大股东华侨城而言,此时放弃优先购买权是否与中小股东强烈反对有关尚不得而知。但据公告显示,近一段时间来华侨城正在加速回笼资金。仅2017年11月,华侨城就挂牌转让了包括北京、重庆、深圳在内的三处资产。
 
有分析人士认为,房企出售资产有助于优化财务结构,为潜在的新投资腾挪资金。据《投资时报》记者了解,2017年以来华侨城持续加码特色小镇业务,不仅投资300亿元打造华侨城光明小镇项目,还与西安市人民政府签订了2380亿元的战略投资项目,同时华侨城还以逾110亿的代价成功入主位于当地的曲江文旅。显然,此时这位大股东正心有旁骛。
 
龙光接手后,虽然华侨城方面仍持有康侨佳城30%股权,但手握70%股权的龙光地产理论上具有控制权。但外界此刻最关心的无疑是入账63.5亿元收益的深康佳如何实现转型。
 
深康佳A在公告中表示,挂牌转让康侨佳城公司股权是为优化公司资产配置,回收资金,提高公司整体效益,并契合公司大力发展主营业务的战略。据悉,作为康佳长期主营业务的彩电业,正面临市场竞争激烈且原材料价格上涨的困境。2017年上半年,康佳彩电、白电主营业务毛利率均出现下降。
 
转型势在必行,但整体战略似乎并不明晰。记者梳理深康佳A近来发布的公告后发现,2017年5月以来,该公司先后挂牌转让其持有的映瑞光电22.935%股权、昆山康佳电子有限公司51%股权,以及位于上海市虹口区的三套房产。
 
有卖就有买。康佳集团除了出资5.88亿元受让楚天龙智能卡24%股权,与三家公司合资成立项目公司用于宜宾三江口项目外,还与东方资产公司签署战略合作协议,拟推动与智能家居及消费升级相关产业发展。虽然动作不断,但从智能卡到地产再到智能家居领域,康佳集团仿若打出一套“百花错拳”,让外界云里雾中。
 
康佳集团董事局主席刘凤喜在接受媒体采访时曾表示:“康佳不再只是一家彩电公司,将转型投资控股平台,做大投资业务,彩电业务则谋求独立上市。”在2017年11月,深康佳发布公告称,将成立全资子公司运营彩电业务等多媒体业务。
 
对于彩电业务能否独立上市,市场并不看好,但康佳正朝着其在2016年年报里提到的那样,开始由过去单一的硬件终端发展模式,向“硬件+软件”、“终端+用户”的发展模式升级转型。但多点开花的效果如何目前不得而知。而据深康佳发布的最新公告显示,未来其将投资不超过5.45亿元,在四川宜宾设立康佳智能终端高科技产业园,并将手机等智能终端业务搬迁至该产业园。
 
其他智能终端产品暂且不表,仅看智能手机业务似乎难言乐观。虽然自2001年开始康佳就已经进入手机业务领域,但该业务营收并不理想,2015年仅实现7.91亿元年营收。
 
与此同时工信部数据显示,2017年除2月外,其他月份的手机出货量均同比下滑,至2017年11月份,中国市场手机出货量罕见同比下降了20.7%。从增量上看,经过10多年高速发展,中国市场手机渗透率已经接近饱和。手机普及率甚至超过96部/百人。
 
看来,昔日的“佳人”很难在短期内再度容颜焕发了。
 
王宏
《投资时报》记者

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