​龙湖4.54%平均融资成本背后:三大因素助力 多年自律铸就资本护城河

上市公司苏慧|2020-03-25 16:50|19115

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2019年,龙湖集团获穆迪上调展望为正面,标普上调评级至 BBB,实力站稳投资级。此外,无论美元票据还是公司债券,龙湖集团屡屡以长年期、低票息刷新业内纪录

 

左起:龙湖集团CEO邵明晓、董事长吴亚军、CFO赵轶

 

《投资时报》记者 苏慧

 

过去一年的中国房地产市场,既有预期宽松、交投活跃的小阳春,也有资金监管从严后回调的骤冷。当蒙眼狂奔的时代一去不返,回归、重塑成为共识,龙湖集团控股有限公司(下称龙湖集团,0960.HK)以其稳扎稳打坚守盘面的作风,向市场献上了一份诚意十足且亮点频出的年度报告。

 

2020年3月24日,龙湖集团公布了其2019年年度业绩。数据显示,其全年实现合约销售额2425.0亿元,同比增长21%。实现营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%。其中,物业发展收入占比93.2%,物业投资收入占比3.8%,物业管理及相关服务及其他收入占比3.0%。

 

同期,龙湖集团实现归属于股东的净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润达155.5亿元,同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元,毛利率33.6%。核心税后利润率为15.5%,核心权益后利润率为10.3%。

 

与此同时,《投资时报》记者注意到,作为业内唯一的境内外全投资级民营房企,龙湖集团一系列指财务标亦维持行业内较高水准。

 

2019年,龙湖集团平均融资成本仅为4.54%,平均贷款年限为6.04年。同期,该公司净负债率达51.0%,维持低位;在手现金609.5亿元;一年內到期债务为139.3亿元,占总债务比例为9.5%,现金短债比达4.38,流动性充裕。

 

华创证券研报显示,龙湖集团平均融资成本4.54%的背后或有三大因素助力。其一,该公司善于进行统一的资金把控,在行业加杠杆期间仍能保持净负债率在50%—60%区间;其二,龙湖集团长年期、低票息境内外资本市场融资能力不断增强,并获得了国际长期资本认可;其三,销售和资金双双稳增的态势,也成为龙湖集团业绩的压舱石。

 

或正因如此,龙湖集团得以在美元票据及公司债券的年期成本上,不断刷新业内纪录。

 

三大业务条线稳步推进

 

在“房住不炒”的调控主基调下,2019年中国房地产市场持续平稳运行。年内,龙湖集团物业发展业务实现营业额1407.9亿元,交付物业总建筑面积1068万平方米。全年实现地产开发合同销售2425.0亿元,同比增长20.9%,继续稳站行业前十。

 

分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。截至2019年底,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积1500万平方米,为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

 

在土储方面,截至2019年末,龙湖集团土地储备合计达6814万平方米,权益面积4742万平方米,业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市,约90%的货量集中在高能级城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

 

与此同时,龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略,天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2019年实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元,同比增长41.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

 

而作为龙湖品牌最富温情的一环,龙湖智慧服务经过两年多的扩张拓展与系统打磨,除了住宅小区,已陆续进入到商业、写字楼、公寓、养老、产城、医院、学校、公园、航空后勤、交通枢纽乃至智慧城市等综合运营服务领域,涉猎丰富多样的城市生活场景。

 

2019年,龙湖智慧服务新进入45个城市,基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,实现营业收入42.8亿元(合并抵消前收入约为50.0亿元),同比实现突破性增长。此外,通过5年探索实践,龙湖智慧服务2019年全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建,将各业务场景充分线上化。

 

截至2019年底,龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务,合约管理面积达4.28亿平方米,服务业主330余万户,业主满意度连续十一年超过90%。

 

平均借贷成本维持4.54%低位

 

当防风险、去杠杆一再被强调,房企在融资渠道、成本年期等维度加速分化。来自《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》的数据显示,在长期偿债能力方面,500强房地产开发企业2019年净负债率均值为96.70%,较上年上升6.98个百分点。整体来看,房地产开发企业杠杆率小幅上升。

 

不过,这对于龙湖集团而言并不是难题。比较来看,凭借扎实的盘面和出色的能力,龙湖集团在2019年维持了较好的财务结构。

 

期内,龙湖集团平均借贷成本维持在4.54%低位,平均贷款年限6.04年。同期净负债率达51.0%,在手现金609.5亿元,现金短债比4.38,一系列指标均维持行业内的较高水准。

 

从净负债率来看,《投资时报》记者注意到,龙湖集团该指标常年稳定在50%—60%之间,处于行业低位。2019年年末,其净负债率为51.0%,较2019年年中的53%下降了两个百分点,体现出公司对于杠杆率的严格管控。同时,其现金短债比为4.38,高于2019年上半年的4.2,显示出充裕的流动性。

 

而自2016年以来,龙湖集团融资成本基本控制在4.5%—5.0%区间,2019年年末容融资成本仅为4.54%,亦低于2019年中期数据。

 

另外,从利息收入与在手现金的比值来看,其2018年及2019年的相关比值分别为1.27%及1.17%,处于稳健型房企低位。这或表明龙湖地产资金没有闲置,使用效率较高,财务操作能力较强。

 

稳健的财务状况也使得龙湖地产持续获得资本市场认可,并在2019年内收获穆迪上调展望为正面,标普上调评级至BBB的成果,成为业内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。同时,大公国际(AAA)、中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为“稳定”,也令龙湖集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

 

值得关注的是,2019年5月,龙湖集团还被纳入香港恒生中国企业指数成份股,在良好的信用纪录、审慎自律的财务表现、稳健的业务发展方面进一步获得认可。

 

票据年期成本刷新业内纪录

 

由此可见,龙湖集团稳健发展的财务形象已经根植于海内外债券投资人心中。或许正是因此,其得以在美元票据及公司债券的年期成本上,不断刷新业内纪录。

 

《投资时报》记者查阅该公司近年发债情况注意到,2019年上半年,龙湖在境内成功发行22亿元公司债券,票面利率维持在3.99%至4.70%之间,期限在五年至七年之间不等。同年7月,龙湖集团发行的境内公司债票息低至3.9%。

 

2019年9月,该公司发行的8.5亿美元投资级优先票据,还创造了“近两年来民营房地产企业首笔10年期发行”“民营房地产企业10年期发行最低票息”以及“中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行”等纪录。

 

其于2020年1月发行的6.5亿美元票据(其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%,4亿美金为12年期,票息3.85%),更是创下民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

 

可以看到,多年自律与克制终使得龙湖地产沉淀出长年期、低票息的资本端护城河。进入2020年,中国房地产规模增速放缓,稳杠杆、稳房价的基调还将持续,叠加新冠病毒侵袭导致的阶段性停工与停售,在维持基本生存的基础上,龙湖集团也为自己设定了更为严苛的目标。

 

在2019年年报业绩发布会上,龙湖集团董事长吴亚军表示,现金流不是危难时才考虑,而是“要天晴补屋顶”。龙湖集团去年下半年就在注重现金流,因此今年1月就已完成全年的基本融资,预计在疫情比较严重的情况下,仍可以保证公司正常生存。“在今年的指标里,哪怕微弱的情况下,仍然要考虑有所增长”,她说。

 

苏慧
《投资时报》记者

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