揭秘A股房企净负债率:三成公司高于100%,华侨城A等76家公司上升

上市公司黄凤清|2020-11-06 15:37|14605

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研究结果显示,至今年三季度末,华远地产、新华联、光明地产、绿地控股等36家房企的净负债率超过100%;与2019年末相比,格力地产、金融街、华侨城A等76家房企的净负债率出现上升

 

标点财经研究员  黄凤清

 

房企融资管理“三道红线”,成为过去几个月房地产行业的热议话题。有媒体报道称,新规自9月起已在此前参与住房城乡建设部、人民银行座谈会的12家房企里开始试点实施,其余房企从2021年1月1日起全面执行。

 

标普信用评级(中国)有限公司在10月28日发布的研究报告中表示,如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围,长期来看有利于房地产行业整体信用风险的下降,但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩,存货变现将成其缓和流动性压力的关键。

 

如此情况之下,一旦房价大幅向下,或销售不顺畅,债务高企、融资受限的房企将面临资金链断裂风险。因此,降负债、去杠杆已成为业界共识。

 

在衡量房企的债务压力及杠杆水平时,净负债率是一个重要指标。而净负债率大于100%,正是“三道红线”之一。那么,当前A股房企净负债率处于什么水平?

 

根据Wind提供的有息负债、货币资金及所有者权益等指标数据,标点财经研究院联合《投资时报》对121家A股房企(按证监会行业分类)2020年三季度末的净负债率进行了计算,推出《A股房企净负债率排行榜》。

 

研究结果显示,至今年三季度末,华远地产(600743.SH)、新华联(000620.SZ)、光明地产(600708.SH)、绿地控股(600606.SH)等36家房企的净负债率超过100%,整体来看,大中型房企的净债率相对更高;与2019年末相比,格力地产(600185.SH)、金融街(000402.SZ)、华侨城A(000069.SZ)等76家房企的净负债率出现上升。

 

三成房企净负债率超100%

 

根据Wind数据计算,截至今年三季度末,A股上市房企整体净负债率为90%,较2019年末上升5.69个百分点。样本中共有36家房企的净负债率超过100%,占比约30%。

 

排在首位的是*ST松江(600225.SH),净负债率达到1557.31%。该公司三季报显示,今年三季度末,其由短期借款及一年内到期的非流动负债组成的短期债务高达56.16亿元,同时还有3.43亿元的长期借款,而货币资金、所有者权益分别只有7.63亿元、3.34亿元。

 

云南城投(600239.SH)的净负债率亦超过500%,以859.47%排名第二。排在前十的房企还包括京投发展(600683.SH)、泰禾集团(000732.SZ)、华远地产、中交地产(000736.SZ)、新华联、天地源(600665.SH)、光明地产以及格力地产,除格力地产外,其余公司净负债率均超过200%。

 

其中,光明地产以211.86%的净负债率排在第九位。纵观该公司过去几年年末的净负债率,自2015年起便持续高于100%。截至今年三季度末,该公司有息负债超过380亿元,而货币资金仅70.34亿元。

 

除上述10家房企外,净负债率在100%以上的还包括嘉凯城(000918.SZ)、金融街、绿地控股、首开股份(600376.SH)、阳光城(000671.SZ)等。

 

还有8家房企的净负债率在90%—100%之间,包括蓝光发展(600466.SH)、大悦城(000031.SZ)、华侨城A等,离监管“红线”仅一步之遥。

 

在榜单的另一端,有48家房企三季度末的净负债率低于30%,包括万科A(000002.SZ)、世茂股份(600823.SH)等。其中,卧龙地产(600173.SH)、华联控股(000036.SZ)等25家房企的净负债率为负数,意味着公司的货币资金足以完全覆盖有息负债。

 

标点财经研究员注意到,整体上来看,房企的净负债率与规模存在一定的正相关关系。相比于小型房企,大中型房企“踩线”的概率更大。从今年三季度末的数据来看,资产规模超千亿元的24家A股房企中,有13家的净负债率超过100%,占比为54.17%。资产规模在500亿—1000亿元之间的房企中,净负债率高于100%的比例为50%。而资产规模在100亿—500亿元之间、百亿元以下的房企中,这一比例分别为34.09%和0%。从另一个角度来看,净负债率低于30%的房企,资产规模大多不到200亿元。

 

 

超六成公司净负债率攀升

 

降负债、去杠杆效果如何呢?对比今年三季度末及2019年年末的数据来看,A股房企中有45家公司的净负债率出现了不同程度的下降,包括京投发展、阳光城、光明地产、金科股份(000656.SZ)、万科A等;而76家公司的净负债率不降反升,占比为62.81%。

 

Wind数据显示,*ST松江、中交地产、云南城投今年三季度末的净负债率较去年年末大幅上升超过100个百分点。南山控股(002314.SZ)、嘉凯城、京能置业(600791.SH)、*ST新光(002147.SZ)的净负债率亦上升40个百分点以上。

 

其中,嘉凯城三季度末有息负债尽管较去年年末下降17.12%,但仍高达53.80亿元。而其货币资金只有2.02亿元,与去年年末相比大降80.43%。最终,该公司的净负债率由2019年末的149.75%攀升至今年三季度末的196.72%,上升近47个百分点。在负债率攀升的同时,该公司今年来经营状况堪忧,前三季度营业收入腰斩,同比下降50.79%;归母净利润为-10.02亿元,同比下降127.70%;经营活动产生的现金流量净额为-1.96亿元,同比下降161.90%,现金及现金等价物净减少5.84亿元。

 

绿地控股、新华联、金融街、格力地产、华侨城A等房企的净负债率亦有所上升。

 

其中,华侨城A的净负债率较2019年末提高约12个百分点至96.44%,已十分接近100%。Wind数据显示,其今年三季度末的有息负债较2019年末增长了21.68%,其中长期借款增长了31.04%;前三季度归母净利润同比下降12.50%。

 

标点财经研究员注意到,近年来华侨城A的净负债率呈持续攀升趋势,过去3年年末依次为52.83%、84.31%、84.47%。自2017年起,华侨城A经营活动产生的现金流净额持续为负,2017年—2019年及今年前三季度依次为-79.14亿元、-100.45亿元、-51.88亿元、-22.38亿元,投资活动产生的现金亦多年呈净流出状态。一旦融资收紧,其资金压力可想而知。

 

结合资产规模及净负债率的变动情况来看,44家资产规模在100亿—500亿元之间的A股房企中,净负债率上升的有29家,占比为65.91%。资产规模在500亿—1000亿元之间、百亿元以下的房企中,这一比例分别为62.50%、62.16%。而千亿以上规模的房企这一比例最低,只有58.33%的公司的净负债率高于2019年年末水平。

 

不同规模房企净负债率表现

数据来源:Wind

黄凤清
标点财经研究员

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