2019上半年，佳兆业营收同比大幅上升34%至201.1亿元，持有人应占溢利为28.4亿元，同比上涨67%，净负债率降至191%。值得注意的是，该公司有逾5000亿可售货值集中在粤港澳大湾区等核心区域

《投资时报》研究员  王彦强

8月27日下午，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，下称佳兆业）发布了2019年中期业绩报告。

报告显示，上半年佳兆业实现营业收入201.1亿元，同比增长34%；毛利达67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；公司持有人应占溢利为28.4亿元，同比上涨67%；公司持有人应占核心净利润为27.5亿元，同比增长55%。同时，佳兆业董事会建议宣派中期股息，每股3港仙。

《投资时报》研究员注意到，在佳兆业良好的业绩表现背后，其净负债率较2018年末减少45个百分点至191%，提前达成年初定下的“要在2019年将净负债率降至200%以内”的目标。佳兆业首席财务官刘富强表示，“降负债工作会继续做下去，我们的目标是要在年底降低至180%。”

另外，《投资时报》研究员注意到，2019上半年，佳兆业为应对楼市变化制定了灵活的销售策略。中报显示，今年前6个月佳兆业实现合约销售额347亿元，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。

事实上，佳兆业着重布局的一线及重点二线城市是该公司业绩持续增长的有力保障，尤其以粤港澳大湾区为主，贡献销售占比达58%，而深圳作为佳兆业的大本营，贡献了整体合约销售金额的30%。

值得注意的是，这当中有不少优质项目是由旧改转化而来。包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。

截至今年6月末，佳兆业重点布局的大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群，共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%。

而在今年上半年，佳兆业以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米，丰厚且优质的“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势。

旧改项目集中核心区域 两万亿货值蓄势待发

国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”“加大金融对旧改的支持”，标志着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启，这对于“旧改之王”佳兆业而言，迎来了新一轮高质量增长的窗口期。

作为现金流的重要来源，佳兆业上半年合约销售额达347亿元，而被佳兆业主席郭英成喻作“矿山”的旧改项目销售占比则达到33%。

半年报显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备（未纳入土储），在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，该公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。

据了解，佳兆业计划每年从旧改项目中转化80—100万平方米的土地供应开发。去年底至今年上半年，佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

颇有意味的是，深耕城市更新领域20年的佳兆业在今年6月发布了新书《城市运营核心逻辑》，首次系统对外展示其在城市更新领域的思考。

佳兆业执行董事兼总裁麦帆指出，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。预计未来1—2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3—5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

在全国化布局中，佳兆业亦开始将自身最具实力的城市更新步伐加快向全国输出。7月，上海嘉定区徐行镇“城中村”项目实现供地，这是上海市目前最大的“城中村”改造项目，也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的改造项目。

对此，有市场人士表示，上海是中国经济发展中心和长三角区域的龙头，随着长三角一体化政策的推进，佳兆业成功拿下上海徐行镇项目印证了其布局的前瞻性。

在房地产调控持续收紧的背景下，郭英成表示，下半年佳兆业并不会暂停拿地。“上周我们在深圳推出的一些项目销售情况不错，所以还是会继续拿地，未来主要会增加在大湾区等一线城市的土地储备。”

对于下半年的市场判断，佳兆业副总裁吴建新认为，不会有大起大落，全年875亿元的销售目标是可以完成的。“我们下半年有1200亿元的可售货值，且主要集中在大湾区，不到50%的去化率就可以完成全年目标。”

净负债率下降45个百分点  财务结构优化

为解决高负债问题，近年来，佳兆业一直将降负债作为工作重点。

数据显示，今年上半年提前达成全年降负债目标，净负债率下降45个百分点至191%，加权平均融资成本为8.6%。

“哪里融资便宜，我们就往哪里追。”佳兆业主席郭英成指出，今年上半年，佳兆业已开拓了供应链金融、长租公寓、购房尾款、航运信托收益权等ABS业务，总额度近百亿，已发行17.2亿元，票面利率介乎5.4%—7.5%，年期介乎1—4年。

截至2019年6月30日，佳兆业总负债约为1155亿元，其中一年内到期的短期负债约224亿元，足以被300亿元的现金及银行存款覆盖，该公司速动比率亦保持在1.3倍的良好水平。

另外，从债务结构上来看，佳兆业58%的债务在境内，42%在境外，而境外负债中优先票据占40%，境外银行借款为2%。

降低海外负债是佳兆业优化债务结构的重要一环，上半年佳兆业回购31.65%的2020年到期美元优先票据，该笔票据总额为2.5亿美元。8月8日和8月16日，佳兆业又分别提前回购并注销1.6亿美元及1.5亿美元的海外债。

年初至今，佳兆业累计三次回购5.6亿美元优先票据，令2019年到期的美元债减少至1.4亿美元。刘富强表示，佳兆业发美元债是以拉长年期、优化成本为目的。而对于42%的海外债占比是否会产生较大汇兑损失的问题，他指出还本付息是用美元，所以现金风险不大。

境内融资方面，佳兆业在上半年获深交所批准逾90亿元人民币的四项资产支持专项计划额度。截至目前，佳兆业已成功发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿购房尾款ABS及5.55亿供应链金融ABS。专项计划的发行，推动了公司融资多元化，对于调整整体债务结构，降低融资成本，强化现金流管理具有积极作用。

在上半年净负债率降至191%的基础上，佳兆业将全年的降负债目标调至180%以内。郭英成曾表示，降负债主要努力的方向是提高销售和销售回款的速度，以及资产合作和资产买卖方面。

《投资时报》研究员注意到，上半年由于佳兆业优化债务结构成效显著，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、 B、 B评级，展望稳定。