《投资时报》研究员  卓玛

 

又到一年一度年报密集发布季。近日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）发布了2021年年报。

 

数据显示，招商蛇口全年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；实现归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%；基本每股收益1.16元。

 

值得注意的是，招商蛇口再次大手笔分红，向全体股东每10股派发现金红利5.4元（含税），共计41.79亿元，约占该公司当期归母净利润的40%。

 

招商蛇口董事长许永军在投资者交流会上表示，上市七年来，公司保持40%的分红比例，已累计分红达326亿元，远超上市以来总融资的118亿元。

 

截至3月23日收盘，招商蛇口报收于14.55元/股，较2021年8月出现的9.02元/股低点大幅上涨38%，当前总市值为1152.83亿元。

 

营收同比增长超20%，三道红线全部达标

 

公开资料显示，招商蛇口的前身是1979年成立于深圳的招商局蛇口工业区有限公司，2015年4月改制为股份有限公司，2015年12月，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，登陆深交所主板。

 

经过多年发展，招商蛇口目前主营园区开发与运营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营，不仅是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

 

2021年，在新冠疫情及诸多外部环境的影响下，招商蛇口坚持践行“一城一模板”“一业态一模板”和“一园一策”三个一工程，持续对标优秀同行，提升公司经营管理效率，实现逆市稳步发展。年报显示，该公司全年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；实现归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

 

对于利润下滑，招商蛇口将之归结为受市场下行影响房地产业务结转毛利率同比下降，计提信用减值准备43.72亿元，以及转让子公司导致减少了24.45亿元的投资收益。

 

从收入构成上看，招商蛇口的收入来源于社区开发与运营、园区开发与运营、以及邮轮产业建设与运营三部分，其中社区开发与运营是公司的主要收入来源，2021年全年实现营收1279.11亿元，占公司总收入的79.63%。

 

具体来看，在开发业务方面，年报显示，招商蛇口2021年全年累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。行业排名挺进前十，提升至第七位。其中，城市深耕成效显著，深圳、上海、苏州、南京等7个城市的销售规模均位居当地前三，另有16个城市的销售规模在当地排名前十。

 

报告期内，招商蛇口围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局上海、深圳、南京、广州、杭州、武汉、重庆等高能级核心城市，全年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米，全年在公司划定的“强心30城”中权益地价的投入占总投资额的90%，其中位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。

 

招商蛇口还坚持多渠道投资拓展，坚定执行综合发展。该公司全年在产城联动上在包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等地获取9宗项目，补充土储约215万平方米。

 

在大举发展的同时，招商蛇口同样注意降负债去杠杆。2020年，对房地产行业最大的影响莫过于“三道红线”政策的出台。而截至2021年年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，净负债率为42.82%，现金短债比1.25，“三道红线”全部达标。

 

面对疫情积极发展，各项业务表现优良

 

招商蛇口其他业务同样表现优良。

 

2021年，该公司正式对外宣布了集中商业“双百”目标，在对各城市商业潜在价值机会进行价值梳理的基础上，明确了“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的商业拓展策略。

 

在这一策略的指导下，招商蛇口全年获取位于上海、南京、成都和厦门核心地段的4宗集中商业项目，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理、宁波潜龙合资委托管理以及攀枝花三线文旅广场前策服务。

 

截至2021年年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

 

持续两年的新冠疫情对各行各业造成了深远影响，但在招商蛇口的积极应对下，该公司酒店及公寓业务发展持续向好。截至2021年末，招商蛇口主要运营管理酒店共14家，其中国内12家，国外2家；长租公寓（含未开业项目）合计布局全国22城，约3.6万间，致力于为客户提供高品质、个性化的居住服务。

 

此外，园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖国内长三角、粤港澳大湾区、长江经济带及一带一路沿线国家。

 

具体而言，招商蛇口在产业新城方面布局8个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，总合作管理面积468平方公里，代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城等。在特色产业园区方面，该公司目前主要在15个城市运营管理网谷、意库和智慧城三条产品线共计25个项目（含建设期），规划建筑面积475万平方米，有效引领片区产业集聚和全新升级。

 

《投资时报》研究员注意到，在投资者交流会上，招商蛇口管理层多次提到了招商积余（001914.SZ）。

 

公开资料显示，招商积余全称是招商局积余产业运营服务股份有限公司，前身是成立于1994年3月的深圳南光（集团）股份有限公司，1994年登陆深交所上市。经过多年发展，招商积余已成为一家集地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理为一体的综合性集团公司，是招商蛇口旗下轻资产运营服务平台。

 

据悉，招商积余坚定“12347”战略方向，以加快发展为中心，确定了赶超进位的战略目标。据招商积余发布的2021年年报显示，该公司全年实现营业收入 105.91亿元，同比增长22.42%；实现归母净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

 

截至2021年年末，招商积余物业在管项目达1717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%。其中,非住宅管理面积1.66亿平方米，住宅管理面积1.15亿平方米。

 

坚定落实“三个转变”，目标全年销售金额3300亿

 

纵观2021年全年，招商蛇口表示，面对行业重大变局，公司重新审视了业务模式和商业逻辑，在“133341”战略的基础上，坚定贯彻落实了“三个转变”——坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化，有力保证了公司的稳健运营。

 

基于公司领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略，招商蛇口在2021年荣获多项市场殊荣，包括福布斯“2021全球企业2000强”第385位、2021年《财富》“中国500强”第85位、时代周报“2021年度中国房地产最具稳健性公司”等。

 

此外，招商蛇口还以整体运作规范、高质量的信息披露又一次在深交所信息披露考核中获得最高级别的A等考核结果，是深市各板块中唯一一家连续18年考评为A的上市公司。

 

展望2022年，招商蛇口表示，今年将是公司的“品质年”，公司将坚定“三个转变”，全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地，力争全年实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米的业绩目标。