于金茂服务来说，“高全新快”不仅是贯穿公司2022年发展的主线，同样也是其始终如一的精进准则

《投资时报》研究员  卓玛

一年时间，一个上市公司能书写多少故事？

2022年3月10日，当年首家上市物管企业花落金茂物业服务发展股份有限公司（下称金茂服务，00816.HK）。由此，金茂服务以崭新面貌开启全面市场化发展新篇章。

经过一年的精进勃发，克服疫情及上游行业调整等重重阻碍，金茂服务交出了一份亮点频出的“周年成绩单”。

在2022年度业绩发布会上，金茂服务管理层表示，“过去一年，公司保持了高质量发展，整体发展水平不低于同类国央企平均水平”。

年度数据显示，2022年金茂服务实现总收入24.36亿元，较上年同期的15.16亿元同比增长60.7%。利润方面，公司全年实现毛利润7.34亿元，同比增长56.1%；实现净利润3.41亿元，同比锐增90.7%；全年经调整净利润为3.80亿元，较上年同期的1.95亿元同比增长95.0%。

业绩锐增背后，更值得关注的是，金茂服务的收入结构渐趋优化。《投资时报》研究员注意到，无论是稳固基本盘的物业管理服务，还是蓬勃发展的社区增值服务，亦或是有着重要占比的非业主增值服务，均显示出超强的增长潜力。齐头并进的三大板块业务，为金茂服务构筑了稳定发展的“超强三角”，公司也得以由此深化业务质地、扩大版图。

截至2022年末，金茂服务总合约建筑面积达8082万平方米，同比增加40.3%，遍及中国24个省、直辖市及自治区的68个城市；在管建筑面积约为5686万平方米，同比增加56.3%，共管理382个物业项目，包括214个住宅社区及141个非住宅物业。

可以看到，过去一年，秉承“高全新快”的战略定力，金茂服务坚守物业行业初心和本源，以长期主义提升高品质服务，为社区、商企和城市打造美好的服务体验，公司的各项经营业绩也实现了逆势增长，高端服务力得到了市场验证。

三大板块齐增长构筑“超强三角”

2022年，房地产行业深度调整，此前在资本驱动下一路高歌猛进的物管行业，也呈现出两极分化特征，不少物管企业出现净利润受损的情况。但金茂服务仍保持住了自身的发展定力，通过对公司业务格局的不断优化，逐步形成物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务三大业务共同拉升公司业绩的发展格局，“超强三角”轮廓逐渐清晰。

从收入构成上看，金茂服务绝大部分收入来源于客户合约收入。数据显示，2022年公司实现客户合约收入24.29亿元，同比增长60.9%。这其中，物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务成为组成客户合约收入的重要部分。2022年数据显示，前述三大板块全年实现的收入分别占公司总收入的49.5%、26.5%和24.0%，共同成为拉动公司业绩增长的三驾马车。

《投资时报》研究员注意到，作为公司基本盘的重要组成部分，物业管理服务板块仍是金茂服务的主要收入来源。该业务在2022年实现12.07亿元，同比增长46.6%，主要由于公司业务扩张导致的在管建筑面积增加。

截至2022年末，金茂服务在管建筑面积约为5686万平方米，同比增加56.3%，共管理382个物业项目，包括214个住宅社区及141个非住宅物业。

毫无疑问，物管服务基本盘的稳定，为社区增值服务板块快速增长打下坚实基础。作为金茂服务2022年业绩增长的一大亮点，社区增值服务板块全年实现收入6.45亿元，同比大幅增长247.3%。同时，该业务也超过非业主增值服务板块，成为公司收入的第二大来源。

那么，金茂服务是通过何种方式实现社区增值服务业绩飞升的？

《投资时报》研究员了解到，2022年，该公司在生活服务、空间运营、美居业务和资产经纪4个方面同时发力，采取了团队提升、体系优化、管理穿透和业务创新等措施，有效提升了社区增值服务板块的运营效率和业务拓展能力，以更好更快地满足业主需求。

成效自然卓著。2022年，业务规模扩张使得公司在管物业数目增加，社区生活服务收入亦由上年的2490万元大幅增长594.0%至1.73亿元。同时，该公司全年重点打造的美居平台服务团队通过挖掘存量业务，围绕美居平台服务拓展多种产品类型，使室内装修平台服务收入从上年的1120万元增长至1.33亿元，增长超过十倍。此外，金茂服务房地产经纪服务收入也从上年的600万元增至1.54亿元。

在物管服务及社区增值服务业绩提升之外，第三大板块非业主增值服务年收入亦实现5.85亿元，同比增长15.4%。尽管该板块收入占比有所后撤，但金茂服务整体收入架构更趋稳健。

安信国际发布研报表示，整体而言，金茂服务业绩高质量，两大可持续性板块（物业管理服务和社区增值服务）都有强劲增长，非业主增值服务占比优化，反映公司业务独立发展能力提升。相信公司依然有能力可以维持行业较高的增速，长线看好金茂服务。 

金茂服务主营业务收入构成情况（万元）         

数据来源：Wind

保持“高全新快”战略定力秘诀何在？

业绩全线提升背后，金茂服务2022年能成功从国内经济带来的诸多挑战中稳步前行秘诀何在？

《投资时报》研究员留意到，在业绩发布会上，该公司管理层反复提到“战略定力”这一概念。他表示，金茂服务始终保持“高全新快”的战略定力，坚守物业行业的初心和本源，以长期主义提升高品质服务，为社区、商企和城市打造美好的服务体验，公司的各项经营业绩也实现了逆势增长，高端服务力得到了市场验证。

所谓战略定力，代表的是公司对“远景目标”步伐一致、持之以恒的坚守。于金茂服务来说，“高全新快”不仅是贯穿公司2022年发展的主线，同样也是其始终如一的精进准则。

“高”，强调高质量规模提升。一方面，截至年末，金茂服务业务覆盖全国68个城市，过去三年的在管建筑面积复合增长率达79.1%，全年住宅物业平均单价为3.37元/平/月，非住宅物业的平均单价为17.63元/平/月，单价水平在行业中趋于最前列。另一方面，公司持续深耕高品质服务，并得到行业和客户的双向认可。2022年，金茂服务不但获得了2022年物业服务成长性领先企业Top1、2022年中国高端物业服务领先企业等一系列奖项，业主满意度也稳居高位，在第三方调研中的住宅项目满意度高达93分，写字楼满意度更是高达100分。

“全”，则意味着金茂服务在2022年实现了城市服务能力的全面升维和深度思考。《投资时报》研究员注意到，2022年，金茂服务将城市运营服务作为公司的差异化策略，总结出四大城市运营服务的4种模式——产业+物业、运营+物业、资本+物业、更新+物业。目前，金茂服务除深耕产业+运营+物业服务模式外，在其他的模式上都进行了不同程度的尝试，尤其是在运营+物业模式下，该公司在2022年有了深度落地。

在“新”的方面，2022年，金茂服务持续推进公司数字化建设，通过不断赋能业务及运营管理，利用智慧系统与数字化工具，为客户提供高效、高质、贴心、智慧的美好生活服务。2022年中，中国金茂大会员体系全新上线，金茂服务将协同中国金茂的大会员战略，搭建物业大会员运营顶层设计，不断协同激活C端潜力。

至于“快”，金茂服务加快完善外拓合作策略，通过股权合作、全委合作、专项服务、顾问咨询等方式，进行了积极的市场实践。

看似简简单单四个字，背后却承载了金茂服务始终如一的业务实践和行业思考。公司坚信，物业服务的终极目标是通过高品质的服务实现未来人居和城市梦想。

中信证券研报显示，2022至2025年，或仅国有大型物管上市公司能维持24%至33%的业绩增长。在这样的判断下，金茂服务交出的亮眼业绩，不仅证明了该公司高质量发展物企的持续生命力，也证明了该公司在战略导向、管理能力上的巨大潜力。

展望2023年，金茂服务管理层强调，“以恒心致恒长”是金茂服务的品牌口号，也是公司永远不懈的追求。金茂服务将继续坚持“高全新快”的战略定力，充分发挥高品质服务和城市运营服务的护城河优势，认真做好每一单合同、认真兑现每一个许诺，持续提升自身治理能力，走出金茂服务差异化的高质量发展之路。