《投资时报》研究员 卓玛
“居者有其屋”，相信这是很多在北上广深打拼的年轻人的梦想。受此次新型冠状病毒肺炎疫情影响，众多小区加强进出人员管理，租房者所受影响较大。
据房天下发布的一份调查显示，26—35岁的青年大学毕业生及流动人口仍是当前主力租房人口，租房需求主要集中在北上广深及直辖市，其中有近四成人希望尽可能在目前工作地买房，但一线城市动辄大几百万的房价又确是无数年轻人生命不可承受之重。
在此背景下，长租公寓成了很多人退而求其次的选择，只是诸如紫梧桐（北京）资产管理有限公司（下称蛋壳公寓，DNK.N）等长租公寓品牌，并未能在此次疫情中向租户和业主交出一份令人满意的答卷。
虽然已经是国内长租公寓领域的头部企业，但蛋壳公寓尚未实现有效盈利，2017年、2018年和2019年前9个月分别实现净亏损2.72亿元（人民币，下同）、13.7亿元和25.16亿元。
今年1月17日刚刚于美股上市的该公司，上市当日股价亦跌破发行价。截至美东时间3月5日收盘，蛋壳公寓收于11.5美元/ADS，较上市首日13.5美元/ADS收盘价，下跌14.8%。
蛋壳公寓麻烦不断
在新型冠状病毒肺炎疫情限制人口流动和逐步推进有序复工的影响下，国内住房租赁行业受到较大冲击。不过若企业与租户、业主可携手共度时艰，也算为自身品牌进行了一次很好的品推。如蛋壳公寓日前就表示，“根据疫情近期走势，自即日起将暂停付款，并执行不少于30天的免租期”。
免租乍看之下是蛋壳公寓为租户向业主谋求的福利，但在实际操作中，蛋壳公寓只给部分租户减免了少量租金，大部分租户仍是正常缴纳，并未享受到减免优惠。同时，蛋壳公寓还存在要求业主免租，却并未给租客免租的情况，涉嫌“两头赚”。
一时之间，蛋壳公寓被推上风口浪尖。2月14日，深圳市住建局约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，要求其高度重视此事。随后蛋壳公寓迅速出台了针对业主和租户不同的补救措施，结果如何目前尚不能明晰，而来自业主和租户的维权仍在继续。
此外，自2月18日晚开始，有消息显示，蛋壳公寓或存在“租金贷”情况。相关部门提示尽快展开排查工作，全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。
自2017年下半年开始，在“房住不炒”“租购同权”等利好政策的刺激下，住房租赁市场进入发展快车道，长租公寓行业由此受到资本追捧。
虽然行业前景可期，但由于自我造血能力不足，缺乏有效盈利模式，很多长租公寓只能靠不断融资这种外部输血方式维持运营，尤其是处于扩张规模的起步和发展阶段时。而一旦融资不畅，后果便是资金链断裂，公司股权被收购。
由此便产生了租金贷这种可以帮助长租公寓加速租金流转的支付方式。
简单来讲，租金贷的运作模式是长租公寓企业与网贷公司合作，引导租客办理贷款，网贷公司先一次性将几个月或者一年的租金提前支付给长租公寓企业，此后再由租客以每月还贷的方式补偿给网贷公司。
按照这个模式，长租公寓企业收到网贷公司的款项，网贷公司获得租客的征信资料和还款，租客轻松找到房子，业主通过长租公寓拿到房租，租房生意就此转变为金融游戏，如果资金链充裕，基本就是一本万利的买卖。而租金贷也能为长租公寓企业带来相当可观的沉淀资金，因此成为近几年长租公寓企业快速扩张的推手。
不过由于经营不佳等因素，租金贷模式很可能造成长租公寓企业发生暴雷事件。2018年，就有不少长租公寓企业因资金池、租金贷、加杠杆等问题，最终以破产跑路收尾，引发杭州、上海等地的主管部门叫停租金贷。据统计，仅2019年一年，暴雷的长租公寓企业就多达45家。
为了维护各方利益，监管部门也在加强监管。2017年5月，住房和城乡建设部曾就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。
蛋壳公寓上市以来股价走势（单位：美元）
数据来源：Wind
股价走低 运营压力大
作为房地产经纪领域的细分行业，长租公寓市场自去年开始就在进行行业大洗牌。在这个过程中，规模较大的青客公寓（QK.O）和蛋壳公寓先后完成上市，其他背靠大型房企的长租公寓则要么退场要么沉寂，还有大批小型公司因租金贷暴雷纷纷倒下，幸存者亦陷入资金链紧张、增长乏力的困局。
据艾瑞咨询报告显示，此次深陷舆论危机的蛋壳公寓，其规模已为国内长租公寓运营商第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。
美国东部时间2020年1月17日，蛋壳公寓作为国内第二家上市的长租公寓企业正式在纽交所挂牌，股票代码为“DNK”，发行价13.5美元/股。按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元，市值可达27.4亿美元。蛋壳公寓方面表示，所募资金将用于进一步拓展规模。
不过目前蛋壳公寓已破发，截至3月5日收盘，蛋壳公寓报收于11.48美元/股，显然并没有获得资本市场的青睐。
招股书显示，蛋壳公寓成立于2015年，从当年运营房源2434间到2019年9月末的406746间，五年时间内，借助互联网和长租公寓的风口，蛋壳公寓的规模扩大了167倍。
快速扩张的背后是资本的强力支持，创立五年来，蛋壳公寓先后完成7轮融资，融资规模近60亿元，涉及蚂蚁金服、老虎环球等多家机构投资者。
虽然成功上市，但蛋壳公寓的经营情况并不乐观。
据招股书显示，2017年和2018年，蛋壳公寓分别实现营业收入6.56亿元（人民币，下同）和26.75亿元。最新数据显示，2019年前10个月，蛋壳公寓的总营收为57.13亿元人民币，较上年同期的19.92亿元增长187%。
收入主要来源于房租及对租客收取的相关服务费用。招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过租金贷获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，相应的数据分别达到了90%和88%。
在营收增长的同时，亏损也在极速扩大，2017年和2018年分别实现净亏损2.72亿元和13.7亿元，2019年前9个月实现净亏损25.16亿元人民币，非通用准则下（Non-GAAP）调整后净亏损24.54亿元人民币，调整后EBITDA为负的14.61亿元人民币。
对于尚未实现有效盈利，蛋壳公寓将之解释为其过去两年的持续高增长，大量的资源投入到了新城市及新公寓的开发过程中。
规模的扩大也带来了成本的下降。招股书显示，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12646元/间，下降到2019年前9个月的平均10404元/间，投入回本周期为12到20个月。
以往每年春节过后，租房市场都会迎来小高峰，但今年受疫情影响，租房市场受到较大冲击，具体表现为租房需求下降，空置率上升，长租公寓企业租金承压。
不过，对在一线城市打拼的年轻人而言，租房仍是刚需，从行业发展周期和市场需求的角度来看，长租公寓市场仍有较大的发展潜力。但对于刚刚登陆资本市场的蛋壳公寓而言，解决好眼下的问题似乎更为重要。
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