世茂2019年度业绩发布会现场
《投资时报》记者 苏慧
“核心利润超三成增长”、“年度签约额创历史新高”、“排名跻身行业前十”——在错综复杂、行业反躬自省的2019年，世茂房地产控股有限公司（下称世茂，0813.HK）恪守初心，稳稳地收获了一份令人欢欣的年度报告。
3月30日晚间，世茂披露了2019年全年业绩。数据显示，该公司2019年度签约额实现2600.7亿元人民币（下同），创历史新高，同比大幅上升47.6%；目标完成率达124%，以连续三年超50%的复合增长率领先行业；签约额排名升至第九位，跻身行业前十。
而持续追求精益求精的产品品质资源与结构、实现连续三年“有质量的高速增长”后，对于2020年的销售目标，世茂将其设定在3000亿元。
在多项关键业绩指标稳步提升背后，世茂逆势而上、跻身行业前十背后的密码是什么？
伴随着纷繁芜杂的数字，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛娓娓道来。
密码No1：业绩优异 年内股价上涨52.8%
紧跟市场变化，强化窗口行情及城市结构性机遇，追求高质量发展的世茂，近年来盈利能力持续提升。
2019年，世茂营业额达1115亿元，同比大幅上升30.4%；毛利额341亿元，同比大幅增长26.6%；毛利率持续稳定保持在30%以上水平，处于行业优势地位。同期，其核心利润实现153.2亿元，同比增长30.6%；经营利润达292亿元，同比上升25.8%。
在市场整体保持平稳运行的前提下，世茂基于各项政策调控以稳应对，加强因城施策、理性施策和结构优化，以前瞻性的布局助力业绩跨步向前。
2019年其累计销售面积为1465.6万平方米，同比上升37%；平均销售价格为每平方米1.77万元。
回款方面，2019年世茂实现回款1950亿元，同比大幅上升42%；账面现金596.2亿元，较2018年底上升20.3%，未动用银行及金融机构等融资额度约500亿元，资金储备具有较大空间。
与此同时，世茂项目工程及开发计划完成率亦达到预期。2019年世茂在建面积达4279万平方米，竣工的总楼面面积约为951万平方米，较去年的892万平方米上升6.5%。
资本市场亦对该公司2019年发展表示认可。Wind数据显示，2019年世茂房地产年内股价涨幅达52.8%（含派息等因素），并于2019年11月站上28.5元/股高位。年报发布次日，世茂房地产股价亦波动走高，盘中触及28.1元/股高点。
密码No2：构建“合作共赢生态圈” 土储货值达1.3万亿
能够在2019年实现优异的业绩，离不开充沛的土地储备做后盾。2019年上半年，世茂推进灵活的土地获取策略，以较低成本快速扩充了一二线城市优质土储，并在土地市场的调整期中占得先机，土储成本优势明显。
2019年，世茂共获取土地115块，总价约1557亿元，计容面积达3092万平方米，单方成本5035元/平米。其中，新获取土地资源中超过87%位于一二线城市及强三四线城市。土地单方成本优势及土储资源布局红利，将为世茂未来经营品质的提升提供有力保障。
整体来看，世茂权益前土地储备约为7679万平方米，货值超过1.3万亿元，项目遍布全国120个城市，总项目数达349个，足以满足未来持续增长的需要。而围绕一二线及强三四线城市持续优化的战略布局，也使得其土储货值占比达89%，实现投资的收敛聚焦。
针对土储分布情况，许世坛专门强调，“按货值来算，前几年世茂在一线城市的布局比例低于10%，但截至去年末货值占比超20%，加上在二线城市布局的50%份额，整体来看世茂在一二线城市货值占比已超过70%。相信在今年年底，一线城市货值占比会超过25%，加上二线城市整体占比可能会超过75%。因此，今年世茂项目在量价上都会有比较好的表现。”
此外，在土地储备区域布局上，世茂也有所变化。近年来，在备受瞩目的粤港澳大湾区，世茂加码布局香港、深圳、广州、珠海等潜力城市，土地储备货值达3800亿元，居该公司总土储首位；长三角、华北地区、福建地区作为世茂长期深耕的热点区域，货值分别为3300亿元、2330亿元及2150亿元，为未来可持续的高品质增长提供坚实保障。
“在国家战略发展的重点区域，我们都会持续跟进土储的布局”，许世坛表示。
通过灵活的土地获取策略，世茂凭借良好的信用及资金实力构建起“合作共赢生态圈”。2019年，收并购为世茂增加了大量可售资源。“去年5000亿的可售资源中有2/3以上都是通过收并购带动，”许世坛透露，“今年世茂在收并购方面应该会有机会，但是我们对于收并购项目的要求也会更严格，希望项目质量会更好。”
密码No3：融资能力强 净负债率连续八年低于60%
业绩会上，许世坛表示，尽管2019年世茂在土地上投入不小，但是受益于充沛的现金流，并没有给财务数据带来过大的压力。
债务方面，2019年世茂净负债率为59.7%，这已是该公司连续第八年将净负债率维持在60%以下。同期，借款余额同比上升16%至1265.6亿元，其中长期借款占比71%，短期借款占比29%，借款结构安全；现金比率为1.6倍，短期偿债能力强，具备优越的资金流动性。
2019全年，世茂的融资成本约在5.6%左右，较2018年的5.8%下降0.2个百分点。同时，报告期内，其境内外战略合作机构达40家，未提境内债额度人民币143亿元，未提境外银团额度10.4亿美金，总授信额度达人民币500亿元。
多元的融资渠道和充裕的现金流，也让境内外各大机构看好世茂的稳健发展。2019年9月，国际评级机构穆迪将世茂评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”；此外，世茂还获得标普“BB+稳定”、中诚信“AAA”以及联合评级“AAA”等境内外良好评级，均属行业标杆水平。
《投资时报》记者注意到，近年来，世茂还不断尝试房地产金融创新，尤其是在资产证券化道路的探索上，形成了一套独有的低成本模式，并在资本市场上拥有众多“首单”头衔，包括全国首单的物业收益权ABS、全国首单的不动产公募ABN和全国首单住房租赁储架式租金ABS等。
此外，2020年3月23日，世茂全资境内子公司——上海世茂建设有限公司2020年首期债券发行，额度共计45亿元。其中5年期（3+2）产品17亿元，票面利率仅3.23%；7年期（5+2）产品28亿元，票面利率仅3.90%。
分析人士认为，本次债券的成功发行，不仅有利于降低新冠肺炎疫情的不利影响，还将为企业后续的精准投资及发展提供充裕的资金保障。
密码No4：多元赋能 三大业务目标完成率105%
在房地产行业以“稳”为主的新常态下，市场发展及预期趋于理性，众多房地产公司纷纷发力多元化，以扩充自身地产投资主业之外的产品线。
世茂的多元化则被定义为“大飞机战略”——地产开发是核心“主体”，酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐为坚实“双翼”，高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，则成为世茂平衡发展的关键“尾翼”。主体先行、双翼辅助、尾翼后备，三大方面构筑了由“城市运营”向“为城市赋能”转化的通道。
事实上，2019年，世茂的多元化战略已颇有成效。数据显示，世茂物业、商娱、酒店三大业务2019年营业额分别为25亿元、18亿元以及22亿元，营收合计65亿元，同比上升46%，目标完成率达105%。
在物业方面，世茂物业品牌焕新升级为“世茂服务”。截至2019年12月31日，世茂服务签约管理面积已突破1亿平方米，签约管理面积增速达42.9%；签约管理项目超360个，共覆盖全国超60个城市，其中81%位于一、二线城市，服务超240万业主及用户。
同期，世茂酒店以行业先行者之姿，扩展布局，再拓疆土。截至2019年12月31日，世茂自持酒店已开业22家，包括上海外滩茂悦大酒店、上海佘山世茂洲际酒店等，拥有客房数量近7200间。世茂与喜达屋资本集团合作成立的世茂喜达酒店集团，也成功新签约39家世茂自主品牌酒店，其中海外签约项目8家，累计拥有90家自主品牌酒店（含筹建），成为国际化的民族酒店集团标杆。
在业绩发布会上许世坛表示，公司物业、酒店板块将在未来两三年内上市， “物业板块会快一些。”2020年，世茂预期物业收入同比增加100%至50亿元。
此外，围绕城市生活的核心，经过产品区位、类型、商业逻辑等梳理整合，世茂商业及主题娱乐构建起“4+2+M”的多元业态组合。其在高科技领域还与商汤、云知声、海康威视等合作，在医疗领域牵手和睦家，在养老领域入股新风天域，在教育领域携手哈罗公学，在金融领域入股茂宸集团，逐步构建起完善的产品生态系统。
未来，世茂将继续凭借多元业态运营能力及国际优质资源的整合能力，获取更多优质战略土地，开拓进驻更多新的城市，并且通过打造地标及大型综合体项目，实现对城市的深度赋能与扎根，进而提升世茂品牌的影响力。同时，在“城市运营者”的基础上，世茂将继续叠加升级到“为城市赋能”的新角色，深度赋能城市发展，让“大飞机”全力腾飞。
值得关注的是，就在年度业绩发布的同一天，世茂还发布了一则《建议更改公司名称》的公告。公告显示，其拟将公司中文名称由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”，英文名称亦将同步修改。业内分析人士认为，随着房地产行业进入下半场，行业头部企业纷纷转型跨入多元化发展阶段，更名或更符合已过“而立之年”世茂未来的发展路径。
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